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1.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议方式。其中，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地;
2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
4.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式;
5.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。
除上述五种规定情形，《协议出让国有土地使用权规范》还建立了程序认定机制，明确通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的，可以采取协议出让方式。
第三十八条本合同订立、效力、解释、履行及争议双方协商解决，协商不成的，按本条第__款规定的方式解决：第三十九条因履行本合发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第__款规定的方式解决。（一）提交___________________仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第九章附 则第四十条本合同依照本条第________款之规定生效。（一）本合同项下宗地出让方案业经________人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。（二）本合同项下宗地出让方案尚需经________人民政府批准，本合同自________人民政府批准之日起生效.第四十一条 本合同一式_________份,具有同等法律效力,出让人、受让人各执__份。第四十二条 本合同和附件共________页，以中文书写为准。第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。第四十四条本合同于________年________月________日在___________省(自治区、直辖市) ________市（县）签订。第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。2.商品房暂行管理办法出让人（章）：____________ 住 所：____________法定代表人（委托代理人）（签字）：____________电 话： 传 真： 电 报： 邮政编码： 开户银行： 帐 号： 受让人（章）： 住 所： 法定代表人（委托代理人）（签字）： 电 话： 传 真： 电 报： 邮政编号： 开户银行： 帐号： 二 年月日附件：出让宗地界址图（注明边长（米））北界址图粘贴线比例尺1：
第三条出让人出让给受让人的宗地位于___________,宗地编号为___________，宗地总面积大写_____________________平方米(小写_____________平方米)。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。第四条本合同项下出让宗地的用途为___________________________________________________。第五条出让人同意在_______年________月________日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___________款规定的土地条件：（一）达到场地平整和周围基础设施___________通，即通_________________________________。（二）周围基础设施达到___________通，即通_________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状况如下：_______________________________________________________。（三） 现状土地条件。第六条本合同项下的土地使用权出让年期为________________，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写___________________元(小写_______________元)；总额为人民币大写_______________________元(小写_____________元)。第八条本合同经双方签字后_____日内，受让人须向出让人缴付人民币大写______________元(小写______________元)作为履行合同的定金，定金抵作土地使用权出让金。第九条受让人同意按照本条第__________款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。（一）本合同签认之日起_____________日内，一次性付清上述土地使用权出让金。（二）按以下时间和金额分____________期向出让人支付上述土地使用权出让金。第一期人民币大写_______________元(小写___________元)，付款时间：_____年_____月______日之前。第二期人民币大写_______________元(小写__________元)，付款时间：______年______月_____日之前。第 期 人民币大写_________________元(小写__________元)，付款时间：______年_____月_____日之前。第 期 人民币大写_________________元(小写__________元),付款时间：_______年_____月_____日之前。分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。
第一章、总则
第一条、本合同当事人双方：
出让人：天津市国土资源和房屋管理局
受让人：__________________________
根据《_土地管理法》、《_城市房地产管理法》、《_合同法》、《天津市土地管理条例》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条、出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属_。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按_法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。
第二章、出让土地的状况与出让金的缴纳
第三条、出让人出让给受让人的宗地位于天津市________________，宗地编号为______________，宗地总面积__________平方米。宗地位置及四至范围见附件《出让宗地界址图》。
第四条、本合同项下出让宗地的用途为______________________________。
第五条、本合同项下的土地使用权出让年期为_____年，自合同签订之日起算。
第六条、本合同项下宗地的土地使用权出让金为人民币大写____万元整（小写______万元）。
第七条、本合同签订时，受让人应当向出让人缴付人民币大写_______万元整（小写_______万元）作为履行合同的定金。定金抵作部分土地使用权出让金。
第八条、受让人同意自本合同签订之日起60日内，一次性缴付清上述土地使用权出让金，计人民币大写_____万元整（小写_____万元）。
第三章、土地利用
第九条、本合同签订后60日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》及界址点坐标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动。界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩，所需费用由受让人承担。
第十条、受让人在按本合同约定支付土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向土地行政主管部门申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。
土地行政主管部门应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。
第十一条、受让人使用该宗地的现状条件为：
（一）主体建筑物性质_____________________________；
（二）附属建筑物性质_____________________________；
（三）建筑面积：____________平方米。
第十二条、受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。
第十三条、受让人应当依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施。造成国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。
第十四条、在出让期限内，受让人应当按照本合同规定的土地用途和土地现状条件利用土地，确需要改变本合同规定的土地用途和土地现状条件的，应当依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。
第十五条、政府保留对本合同项下宗地的土地利用规划、城市规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，应当按届时有效的规划执行。
第十六条、出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，有关部门应当依照法定程序报批，根据收回时地上建筑物、其它附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。
第四章、土地使用权转让、出租、抵押
第十七条、受让人按照本合同约定支付土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。
第十八条、土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租，出租期限超过6个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。
土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。
第十九条、土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让后，其使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第二十条、土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其它附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。
第二十一条、土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。
第五章、期限届满
第二十二条、本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前1年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。
第二十三条、土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十二条规定未获批准的，国家收回土地使用权，受让人应当交回《国有土地使用证》，并依照规定办理土地使用权注销登记。
第二十四条、土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由国家无偿取得，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。
第二十五条、土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十二条之规定没有批准续期的，土地使用权由国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，国家应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
第六章、不可抗力
第二十六条、任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第二十七条、遇有不可抗力的一方，应在48小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后15日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。
第七章、违约责任
第二十八条、受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0。3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
第八章、通知和说明
第二十九条、本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到之日起生效。
第三十条、当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。
第三十一条、在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。
第九章、适用法律及争议解决
第三十二条、本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用_法律。
第三十三条、因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第________项规定的方式解决：
（一）提交_____________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十章、附则
第三十四条、本合同项下宗地出让方案业经______人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。
第三十五条、本合同一式_____份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执___份，其余由出让人报备。
第三十六条、本合同和附件共_____页，以中文书写为准。
第三十七条、本合同的金额应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第三十八条、本合同于____年____月____日在_天津市签订。
第三十九条、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
出让人：（章）__________________________
住所：__________________________________
法定代表人（委托代理人）签字：__________
电话：__________________________________
传真：__________________________________
开户银行：______________________________
账号：__________________________________
邮政编码：______________________________
受让人：（章）__________________________
传真：________________________________
签订日期：__________年_______月_______日
上诉人长沙兆盛房地产有限公司、上诉人长城信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院民事判决书）
法理提示：国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作岀约定,不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时,应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确界定。
最高人民法院二审认为，关于案涉合同纠纷的法律性质问题。长沙国土局认为本案的性质是土地使用权转让合同纠纷，而兆盛公司、长城公司均认为本案性质为土地使用权出让合同纠纷。本院认为，本案性质为国有土地使用权出让合同纠纷，土地使用权的出让方为长沙国土局。理由如下：
第一，长城公司并未将其名下的案涉土地由工业用地变更为住宅用地。1997年4月25日，湖南省长沙市国土管理局与湖南计算机厂签订《出让合同》（划拨土地使用权补办出让合同）将案涉土地以工业用地形式出让给后者。2005年9月23日，案涉土地变更登记为长城公司名下。由此可见，长城公司持有的案涉土地原为工业用地使用权性质。根据城市房地产管理法第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”之规定,长城公司要将案涉土地由工业用地变更为住宅用地，必须先取得国土部门及规划部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。另根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金，并办理登记。”可知，土地变更用途后，还必须办理土地变更登记。从本案查明事实来看，长城公司并没有与国土部门重新签订土地使用权出让合同，国土部门也未调整案涉土地使用权出让金,更未将长城公司名下案涉土地变更为住宅用地。由上可知，长城公司并未完成案涉土地改变性质的手续，也未曾取得过案涉土地变更为住宅用地后的使用权。
第二，兆盛公司取得案涉土地使用权时，该土地用途并非工业用地。既然长城公司并未将其名下案涉土地用途由工业用地变更为住宅用地，那么其要转让案涉土地使用权则只能以工业用地形式转让。具体到本案，如长城公司是以转让形式将土地使用权卖给兆盛公司,那么兆盛公司取得该土地使用权时,土地的用途应仍为工业用地。但根据案涉土地使用权证记载可知，该土地使用权登记到兆盛公司名下时，用途已为住宅用地性质。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条“土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理”之规定,兆盛公司即便受让长城公司土地使用权后，需要改变土地用途为住宅用地，仍应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中，如兆盛公司是通过转让方式从长城公司取得案涉土地后，要将工业用地变更为住宅用地，仍要以自己名义报土地管理部门和规划部门批准后重新签订土地使用权出让合同。本案中，并无证据证明兆盛公司曾向国土部门及规划部门申请变更案涉土地使用权用途。可见，本案不存在长城公司将案涉土地使用权以工业用地性质转让给兆盛公司后，再由兆盛公司自行向有关部门申请变更土地用途的事实。由上可知，兆盛公司取得案涉土地使用权时,该土地使用权的用途为住宅用地而非工业用地。
第三，长沙国土局在兆盛公司取得案涉土地使用权过程中出具的相关材料能够证明该案涉土地是以出让方式由该局出让给兆盛公司。首先,2007年6月15日，《三湘都市报》上登载的《挂牌出让公告》中全文都未涉及长城公司也未提及转让二字。《挂牌出让公告》中“经长沙市人民政府批准，长沙市国土资源局委托长沙市国土资源交易中心以挂牌方式出让五宗国有土地使用权”的描述已经明确说明案涉土地的出让主体是长沙国土局，出让的方式为委托交易中心挂牌出让。其次,2007年8月16日，长沙国土局（岀让人）与兆盛公司（受让人）签订《出让合同》。该合同标题就表明了是国有土地使用权出让合同而非转让合同。合同中约定了出让人将涉案土地出让给受让人,出让土地用途为住宅，出让年限为70年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。受让人同意自本合同签订之日起10个工作日内，一次性付清上述土地使用权出让金等内容。由此可知，长沙国土局是以土地使用权出让人身份签署合同，案涉土地出让用途为住宅用地而非工业用地，出让年限是自实际交付土地之日起70年。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”之规定，如果该合同是长城公司委托国土部门挂牌转让案涉土地，那么受让人取得的土地使用权使用年限不可能高于原合同约定的使用年限。从住宅用地最高使用年限为70年可知，该合同中约定的使用年限70年肯定超过长城公司原工业用地转让后的剩余使用年限。这也从反面印证了该合同不可能是长城公司委托国土局签订的国有土地使用权转让合同。最后，从土地价款的给付来看，也可证明案涉土地买卖关系的卖方为长沙国土局。2007年7月19日签订的《成交确认书》中明确约定违约金随同土地出让收入一并缴入财政专户。2007年8月20日，兆盛公司汇付给长沙国土局出让地价款20000万元。2007年10月29日，兆盛公司汇付给长沙国土局出让地价款22600万元，加已交定金4000万元,兆盛公司共支付出让地价款亿元。由上可知，案涉土地价款由作为出让人的长沙国土局收取，而非直接交付给长城公司。
——最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第54辑，人民法院出版社2013年版，第179~181页。
最高人民法院法官著述
本案中，双方当事人争议的主要问题就是合同性质及其违约责任承担。关于案涉合同究竟是国有土地使用权出让合同抑或转让合同，应结合合同文义表述、合同签订主体是否特定、土地使用权年限长短、土地使用权用途是否变化以及土地使用权价款的归属等因素加以判断。从一、二审查明的事实可知：
首先，案涉合同签订过程中相关材料中的文字表述均表明案涉合同为国有土地使用权出让合同。例如《挂牌出让公告》中登载的“经长沙市人民政府批准，长沙市国土资源局委托长沙市国土资源交易中心以挂牌方式出让五宗国有土地使用权”的描述已经明确说明案涉土地使用权的出让主体是长沙国土局,出让的方式为委托交易中心挂牌出让；又如长沙国土局（出让人）与兆盛公司（受让人）所签订合同的标题就表述的是出让合同。从合同的全部文字表述来看,并没有涉及案涉土地使用权是由长城公司委托长沙国土局挂牌出让的表述。虽然之前长城公司与竞买人签订的《付款与交地协议》约定了长城公司转让案涉土地使用权，但该协议中并未约定转让价款，也未明确表示案涉土地的唯一受让人就是兆盛公司。至于长城公司与长沙国土局之间也未就案涉土地使用权的委托挂牌转让的要求、价款的给付、挂牌费用的负担以及受托人是否有权获得从事委托事项的报酬作出明确约定。虽然长城公司就案涉土地曾向土管处出具《挂牌委托书》，载明了委托挂牌交易的土地的四至及相邻情况及其交地标准,并特别说明长城公司要求竞得人报价前在长沙土地市场与长城公司签订《付款与交地协议》。同时承诺,如属长城公司责任未按所委托的交易条件、所承诺的交地标准和所约定的交地期限签订协议履行协议和交付土地，将承担全部的经济和法律责任。但该委托书中并未就款项由谁收取、如何交付给委托人长城公司作出约定。而且从查明的事实来看，该委托书的内容也未得到完全履行。因此，从三方之间的现有协议的文字表述上，不能确定案涉法律关系为国有土地使用权委托转让关系。
其次,案涉出让合同中约定的土地使用权用途为住宅及其出让年限为70年说明，案涉土地应为出让而非转让。理由是，第一，案涉国有土地原使用权人长城公司持有的案涉土地为1997年取得的工业用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定,工业用地土地使用权出让最高年限50年。故长城公司持有的案涉土地使用权应在2047年到期。又根据该条例第二十二条“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”之规定,兆盛公司的土地使用权最长只能到2047年。显然，这与案涉国有土地使用权证上记载的兆盛公司的案涉土地使用权使用年限不一致。第二，案涉国有土地使用权证记载的兆盛公司取得的案涉土地使用权用途为住宅用地。这也与长城公司所持有案涉土地使用权为工业用地不同。根据上述条例第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”从查明的事实可知,长城公司并没有申请变更土地用途，也未与国土部门重新签订土地使用权出让合同，国土部门也未调整案涉土地使用权出让金，更未将长城公司名下案涉土地变更为住宅用地。故也不存在长沙国土局替长城公司将案涉土地使用权转让给兆盛公司补办相关土地用途变更手续的可能。
再次，兆盛公司是通过在交易中心土地挂牌方式取得案涉土地使用权且长沙国土局收取了相关土地价款。既然挂牌公告是以长沙国土局名义出让土地,且案涉土地价款主要由长沙国土局收取，未转交长城公司,那么也就不符合委托关系中受托人以委托人名义进行交易，所收取款项转交委托人的特征。
最后，一般而言，划拨土地使用权人所持有的划拨土地使用权要上市交易，应当将该土地使用权交由国家收回后，再以国家作为出让人对外进行出让。也即划拨土地使用权人自身一般不可将划拨土地使用权直接转让给他人。由于划拨土地使用权人在取得土地时未向国家交纳土地使用权岀让金，故国家收回划拨土地使用权时原则上也不用给划拨土地使用权人支付相应对价。也就是说,划拨土地使用权人在土地使用权被收回后再出让这个过程中一般得不到土地使用权的利益。但从司法实践来看，有些划拨土地使用权人为了使自身利益最大化，往往釆取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后才将土地交由国土部门收回后以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既规避了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定,又造成了国家土地收入的隐性损失，应当予以纠正。本案中，长城公司正是通过要求竞得人报价前在长沙土地市场与长城公司签订《付款与交地协议》，在协议中约定与竞得人在付款交地、拆迁安置补偿和交易过程中的责、权、利关系的方式在国土部门挂牌出让案涉土地过程中给竞得人附加了出让合同没有规定的义务。事后,长城公司也从国土部门获得了一定的补偿，客观上达到了从国有土地使用权出让关系中获取利益的目的。
由上可知,在长城公司否认其与兆盛公司存在国有土地使用权出让关系的情形下，一、二审查明事实均不能证明本案性质为国有土地使用权委托转让关系。反而,从案涉土地使用权岀让主体、案涉土地使用权使用年限、案涉土地使用权用途等多个方面来看，现有证据足以认定案涉土地使用权为国有土地使用权出让关系。
——肖峰:《国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质——上诉人长沙兆盛房地产有限公司、上诉人长城信息产业股份有限公司与被上诉人长沙市国土资源局土地使用权转让合同纠纷一案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第54辑，人民法院出版社2013年版，第186-188页。
适用本条司法解释应当注意的问题有:第一，判断一个合同是否属于国有土地使用权转让合同，首先应当从合同的标的物的性质上加以界定,排除转让国有划拨土地和农村村民集体所有的土地的情形;第二,不得以合同当事人主体资格不合格，作为认定合同性质的理由；第三，不能简单地以当事人签订的合同的名称来否定当事人之间转让国有土地使用权的实质进而排除对本司法解释的适用;第四，正确掌握合同的性质与效力的关系，不因合同无效或者效力待定而否定合同的性质进而导致适用法律的错误。
——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第96页。
1、协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公正和诚实依用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
2、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
1、招标方式。招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请,通过各投标者设计标书的竞争,来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争,适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让。
2、拍卖方式。拍卖出让是按指定时间、地点,在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价较高者(竞买人)。它的特点是有利于公平竞争,适用于区位条件好,交通便利的闹市区,土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
3、协议出让。协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签订土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为。特点是自由度大,不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
4、挂牌出让。这方式就是国家把要出让的土地公示出来,各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点,其中最优的公司会公示出来,在挂牌期间内,其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案,挂牌期限结束时,最后确定的公司为土地获得者。
不管是个人还是组织使用土地的情况下，都要办理土地使用证。使用证的办理需要按照土地的面积进行缴纳一定的出让金。不进行缴纳土地出让金的情况下是不可以办理土地使用证的，没有土地使用证是不可以支配土地的。
供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的;
(4)出让土地使用权人申请续期，经审查批准的;
(5)法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
六类土地必须纳入招拍挂
根据_《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》有关规定，一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式：
(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;
(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年_下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
根据《_土地管理法》和《_城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。
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