开发商的商品房预售合同(优选3篇)

开发商的商品房预售合同 第1篇

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该规定如何适用，司法裁判持不同观点，应当予以明晰。

首先，应当明确的是，该司法解释规范的是开发商在商品房预售阶段的行为，并非为买受人设定的强制性义务，目的为维护商品房销售秩序、保护购房者合法权益。司法实践中，部分开发商明知未办理商品房预售许可证不得销售商品房，且房价高涨的情况下，以未办理商品房预售许可证为由诉请确认相关商品房销售合同无效，属于权利滥用，若支持该无效主张，不仅违背合同无效制度的立法目的和宗旨，还会纵容开发商以自身违法行为追逐不正当利益之行为，与社会价值导向和公众认知相悖，此类恶意主张不应得到支持。

其次，适用诚实信用原则并不必然导致该司法解释禁令规范目的落空。恣意适用诚实信用原则，必将导致法律禁令形同虚设，必须保持克制和谨慎，但仍需具体问题具体分析。该类案件中，案涉商品房买卖合同对案涉房屋的基本情况、单价、面积、总价款、付款方式、交付期限、交付标准、产权证的办理期限、违约责任等均有明确约定，上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。且购房者作为合同相对方，已依约充分履行义务，自身并无任何过错，合法权益应当被依法保护，亦符合该司法解释的立法目的。

开发商的商品房预售合同 第2篇

濮阳市中级人民法院经审理认为，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。甲公司作为专业的房地产开发企业，其对从事房地产开发和销售需要具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证是明知的，但其在不具备上述证件的情况下，仍然开发房产并销售，明显具有违法性。现甲公司以无商品房预售许可证，请求确认商品房买卖合同无效，并要求返还房屋，其目的在于获取超出合同预期的更大利益，该行为有违诚实信用原则，与社会价值导向和公众认知相悖；同时，案涉商品房销售合同约定的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，依法驳回甲公司的全部诉讼请求。目前，该案判决已生效。

开发商的商品房预售合同 第3篇

开发商作为强势地位主体，提供格式样本的商品房销售合同，更应遵守诚实信用原则，维护正常的市场交易秩序。具体到司法实践中，如何认定开发商主张违法无效之行为是否违反诚实信用原则、是否构成权利滥用，必须进行个案权衡，纳入考量的因素包括且不限于以下方面：

一是购房者利益的考量。作为购房者，已经依照商品房销售合同充分履行义务，在履约过程中并无任何过错，则购房者合法权益应当作为诚实信用原则适用的考量因素之一。二是开发商利益的考量。开发商有无值得保护的合法权益，也应当是考虑的因素之一，以便实现全案利益的均衡。若开发商因自身原因未办理商品房预售许可证等手续，明知自己违法，起诉纯粹出于想要获取更大的不正当利益，则无法律值得保护的利益。三是立法目的的考量。针对房地产市场的法律禁令，旨在维护房地产市场秩序。若相关法律禁令的目的在于培育和促进房地产开发企业的合法成长，开发商主张合同无效虽违反诚实信用原则，但基于上述立法目的的考量，可予以支持，但需考虑其违反诚实信用原则的法律事实，就相关损害赔偿等违约责任承担方面给予购房者价值相当的照顾；反之，若相关法律禁令旨在保护购房者权益，诚实信用原则应被大胆适用，法院应驳回开发商以自身违法而滥用权利的诉求。四是社会公共利益的考量。合同无效制度旨在维护社会公共利益，制裁不法行为人，促进经济和社会秩序良性发展。违法背信的当事人恶意利用合同无效之法律禁令，损害了社会公共利益，故，务必防止合同无效制度成为帮助追逐不当利益的恶法。