破产中的房屋租赁合同(必备4篇)

破产中的房屋租赁合同 第1篇

清算程序不同于重整程序。清算程序中，管理人将对破产财产进行管理、变价，并依据债权人会议的决议对破产财产实行分配。清算程序终结，债务人主体资格最终将归于消灭。如果继续履行该待履行房屋租赁合同，很可能影响租赁物的处置，使得租赁物的变卖十分困难或变卖价值极低（以下称为“不利处置”），不利于破产财产价值最大化。因此在清算程序中，我们认为不应限制管理人的解除权。如承租权的存在使得租赁物不利处置，则管理人可以选择解除该待履行房屋租赁合同，但同时应当给予承租人享有主张共益债权的赔偿请求权。

破产中的房屋租赁合同 第2篇

我们认为，当出租人破产重整时，如果善意承租人的承租权具有对抗第三人（包括管理人，管理人作为破产案件中的独立机构，除管理债务人相关事务之外，还代表了广大债权人的利益，具备独立的财产处分权，从而具备了第三人的法律地位）的对抗效力，则管理人不得行使破产解除权（不具有强制解除效力）。那么何种条件下，承租权得以对抗管理人的破产解除权呢？

首先，承租人应为善意。给予承租权特殊保护，旨在对土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存续利益提供保障。如果是承租人与出租人恶意串通于进入破产程序前突击签订租赁合同或伪造租赁合同等情况，则法理上无给予其特殊保护之理由。因此，如承租人为恶意，则无需限制管理人的解除权以保障其承租权。

在承租人善意的前提下，还应满足“交付”要件。我们发现这个问题尚未得到广泛关注，但却是真正保障承租人权益的关键所在。可能存在的一种观点是既然承租权已具有了一定的物权效力，那么就应经登记才得具有对抗效力。我国确实已实行了房屋租赁登记备案制度，房屋租赁当事人向房产管理部门提出申请，房产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。但房屋租赁登记并不是房屋租赁合同的生效要件。依据《城市房地产管理法》第53条“房屋租赁的出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，并不是登记后租赁合同才生效，房屋租赁登记的主要目的是备案于政府部门，以便监督管理。同时，最高人民法院《关于适用<_合同法>若干问题的解释》第9条也规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以，房屋租赁登记只是起到备案的作用，不具有物权登记的对抗效力。

此外，合同法虽然基于特殊考量给予承租权物权化的处理，但实质上承租权仍是债权。因此我们认为，以登记为对抗要件可能有损未进行合同登记的承租人之权益，应以对租赁物的实际占有为判断标准：承租人拿到钥匙实际占有租赁物即推定为交付。以交付作为对抗第三人的对抗要件，如果承租人已实际占有租赁物，管理人便不得解除该待履行的房屋租赁合同。此时承租人享有的对房屋的使用收益权，即共益债权。

在此延伸，中国实践中有预先支付长期租赁合同租金的情形。如果A公司（承租人）与B公司（出租人）签订租期为10年的房屋租赁合同，并预先支付了10年的租金，后在租期的第5年B公司破产重整。那么承租人A是否可以对抗管理人的解除权？对于此类承租人已提前支付完毕租金的合同能否属于我国企业破产法规定的待履行合同尚有一定争议，此处暂不予讨论。但从利益衡平的角度考虑，如果允许管理人行使挑拣履行权任意解除合同，同样会给承租人带来较大的利益损失，有违合同法给予承租权的特殊保护。同时，既然在承租人预付租金的情形下，管理人都应继续履行该合同，那么在承租人已支付全部租金时，该合同更应得到继续履行以保护承租人权益。因此，善意的承租人预付租金的，得以具有有效对抗要件的承租权对抗管理人的破产解除权，管理人不得任意解除该房屋租赁合同。当然，如果承租人以恶意预付长期租金作为对抗租赁物正常处置的手段，那么管理人得以解除该房屋租赁合同。

破产中的房屋租赁合同 第3篇

此时，如果合同解除，主要涉及到两类债权：

甲、租金或租金相关（同等），如预交的租金、或以数月租金金额作为保证金交纳至出租方（利害关系方）处，前述还包括物业管理费用，关于破产债权中有关债权属性的分类及优劣级本文不做讨论，但就租金或租金相关，理论及实践均无太多争议，普遍认为是共益债权，可优先于一般债权得到清偿。

乙、装饰装修费用，该费用是否可作为共益债权得到优先清偿，目前争议较大，从承租方角度，笔者引用(2020)沪0118民初20732号案例的法院认定结束本文，该案例论述堪称经典，建议读者详读全文：

本院认为，是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修装饰物残值的性质认定，如认为相关装修装饰物残值是承租人即原告基于房屋租赁合同约定的预期的房屋使用权所作的配套投入，在合同解除后管理人赎回装饰装修物所有权而未支付对方的补偿款应属于获得不当得利，由此产生的债权属于被告的共益债务；或者认同装饰装修物附合部分的残值被纳入破产财产价值即厂区评估拍卖价值中，使得破产程序中厂房拍卖时，对于厂房上的附合装修装饰物价值有所体现并增加破产财产价值，这一增值的补偿款未支付原告即属于被告不当得利，这将有利于全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行，则应认定其为被告共益债务。从公平的角度，承租人的装饰装修确实使得破产财产增值而形成不当得利，对于承租人因提前解除合同申报的装饰装修物残值债权应当认定为被告的共益债务。

综上所述，本院认为，破产债权的确认应以破产法以外的实体法规则为基础，债权确认纠纷之下是基础法律关系的厘清和法律适用。故本院依法确认，原告对该笔1,008,元债权，应被认定为被告之共益债务。

破产中的房屋租赁合同 第4篇

无论是重整程序亦或清算程序，如果待履行房屋租赁合同得到继续履行，管理人如决定将该租赁物进行处置时，应当适用“买卖不破租赁”规则并尊重承租人的优先购买权。具体操作上，处置租赁物时管理人应向竞拍人、协议转让的受让人作出适用“买卖不破租赁”的说明，即租赁物所有权转让后，租赁关系仍然存续，承租人对租赁物仍可继续占有、使用、收益。同时，管理人决定处置租赁物时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，尊重承租人的优先购买权。

综上，对于待履行的房屋租赁合同，我们认为在破产程序中应尊重合同法给予承租权的特殊保护，并建议立法和司法解释作出对出租人破产时管理人行使破产解除权的限制性规定。具体而言，当出租人破产重整时，承租权如具有对抗第三人的对抗要件，且承租人为善意，则管理人不得行使破产解除权；当出租人破产清算时，管理人可依情况行使合同解除权。合同得到继续履行但管理人决定处置租赁物时，应当适用“买卖不破租赁”规则并尊重承租人的“优先购买权”。

注释：

[1]《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

[2]王欣新：《破产法前沿问题思辨》（上册），法律出版社，第131页。

[3]王利明：《论“买卖不破租赁”》，载《中州学刊》，2013年第9期。

[4]《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

[5]《民通意见》第119条第2款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

[6]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

[7]同[3]。

[8]戴孟勇：《房屋承租人优先购买权制度之研究》，载《民法九人行》（第四卷），法律出版社2010年版，第65页。

[9]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

[10]该条规则较好的体现在了日本最高裁判所2000年2月29日关于高尔夫球场会员合同解除问题的判决（载于民事判例集54-2-553）之中。金春：《论房地产企业破产中购房消费者的权利保护—消费者保护和债权人可预测性的平衡》，载《法律适用》2016年第4期，第40页；【日】山本和彦：《日本倒产处理法入门》，金春译，法律出版社，第70页。

[11]【美】查尔斯·J·泰步：《美国破产法新论》（第3版）（中册），韩长印、何欢、王之洲译，中国政法大学出版社，第902页。

[12]美国破产法协会：《美国破产重整制度改革调研报告》，何欢、韩长印著，中国政法大学出版社，第149页。

[13]许德风：《论破产中尚未履行完毕的合同》，载《法学家》，2009年第6期。

[14]美国破产法协会：《美国破产重整制度改革调研报告》，何欢、韩长印著，中国政法大学出版社，第150页。

来自： 贾律师 > 《民商事》

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