业主能否解除物业服务合同(热门8篇)

业主能否解除物业服务合同 第1篇

业主享有如下基本权利：

1.对专有部分占有、使用、收益、处分的权利。

2.使用物业共有部分并分享公共收益的权利。

3.成立业主自治组织的权利。

4.自行管理或委托他人管理物业的权利。

5.获得行政机关协助的权利。

6.参加业主大会的权利。

8.知情权。

9.监督权。

10.撤销权。

11.享受物业服务权。

12.其他权利。

业主的基本义务如下：

1.遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则是业主自治和物业管理的基本规范，是判断业主行为是否正当的重要依据。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。一些业主委员会印制业主手册，把管理规约、业主大会议事规则等物业管理基本规范送到每位业主手中，方面业主更好地了解行为规范，了解业主委员会。

2.执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力;而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。如果某业主认为决定侵犯了其合法权益而起诉撤销，那么这一决定是否应继续履行呢?这是一个应当认真研究的问题。理论上讲，个别业主的异议不具备否定全体业主决议的效力。但法律实践中，行政主管部门往往因担心社区和谐问题而建议业主委员会暂停执行决议。当然，即使是建议，业主委员会一般情况下也只能遵照执行。

3.按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。一般情况下，业主从开发商那里买新房的时候会交纳专项维修资金，因为这与购房合同义务绑在一起的，要拿房必须交。但是，第一次缴纳的专项维修资金用完而需要再次交纳时就有问题了。谁来收?收多少?遇到不交的怎么办?这都是问题。

4.按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。这是业主的基本义务，但确实纠纷发生最多的热点。因为区分所有在我国还是一个新型的所有权形态，过去我们是一家一户生活，自己的房子自己盖，自己打扫，自己修理。现在突然进入小区生活，住房也变成了一种消费，每月都要交物业费，还要交纳专项维修资金，很不习惯。很多业主采取拖的办法。况且，物业服务合同关系复杂，业主一方的合同行为是集体行为，作为个体的业主不是合同签字人却是义务履行人。关于拒交物业费，业主说的最多的理由就是服务不到位。但是，物业服务质量怎么评定?仍然没有科学的操作方法。

5.其他义务。这里说的其他义务包括法律规定的其他义务、物业服务合同约定的其他义务、使用物业的注意义务等。物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

业主能否解除物业服务合同 第2篇

1.可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门：

2.投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交;

3.提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。

《物业管理条例》第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主能否解除物业服务合同 第3篇

根据《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。关于业主行使单方解除权可能造成的损失，物业服务人完全可以根据本条第二款的规定另行主张，但不得以此为由阻却业主单方解除权的行使。

业主行使单方解除权必须履行法定程序。根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的前置程序，它直接决定了业主解除物业服务合同是否具备正当性，如果未能经过法定程序作出决定，则不能产生全体业主解除物业服务合同的意思表示。

业主能否解除物业服务合同 第4篇

南宁文华园小区业主2000余户，已经建成约20年。邻近广西大学，是南宁西乡塘区早期较大规模的商品房社区。南宁市国凯物业服务有限责任公司（以下简称“国凯物业”）为文华园小区提供前期物业服务。

据悉，2013年，文华园小区第三届业委会与南宁市国凯物业签订了三年的服务合同（以下简称“2013年合同”）。合同第十六条约定：“合同期满时，如甲方（业委会）没有将续聘或解聘乙方（国凯物业）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业或者决定自行管理，则视为此合同自动延续，由乙方继续管理，直至甲方或新的物业管理者接管。”

2018年，文华园小区第四届业委会产生。

近期，第四届业委会决定召开业主大会，其中一项议题为“投票选择物业服务人（多选，四选三）”。第四届业委会认为，合同已经到期，业委会虽然没有召开业主大会同意表决，但依然有权力直接把物业清退，进而自管小区或者选聘物业公司进来。对此国凯物业不服，认为按照原来的约定，应视为合同自动延续。合同到期却不能赶走“管家”，一些业主戏称国凯物业签订的是“万年合同”。

二、国凯物业属前期物业

据案例中披露，20年前签订的《前期物业服务合同》（以下简称“20年前合同”）应该是建设单位与国凯物业签订的。

第一，20年前合同的性质是前期物业服务合同。

第二，国凯物业属前期物业。

第三，20年前合同不仅要遵循《前期物业服务合同》的约定，还要符合《临时业主公约》，以及遵守当地政府关于前期物业服务的规范性法律文件的规定。

三、2013年合同的性质

2013年合同的性质存在争议：

第一，按照《物权法》生效之前的法律规定：

第三界业主委员会可未经业主大会授权，直接与国凯物业签订物业服务合同，因此，2013年合同的性质属于“物业服务合同”，并非前期物业服务合同，且合法有效。

第二，按照《物权法》、《民法典》生效之后的规定：

根据2007年10月1日生效的《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

根据2021年1月1日生效的《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

从上述法律规定可知，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”需要“业主共同决定”，即需要召开业主大会，由全体业主共同决定。第三界业主委员会未经业主大会表决，直接与国凯物业签订物业服务合同，属效力待定的物业服务合同。

如果得到了业主大会追认，则符合《民法典》第143条的规定，属合法有效的双方民事法律行为。

如果未得到业主大会追认，则不符合《民法典》第143条的规定，欠缺“行为人具有相应的民事行为能力”要件。

本案中，2013年合同是在原《物权法》实施之后签订的物业服务合同，且根据案情披露的信息，显然未得到业主大会的追认，故2013年合同属于效力待定的合同。

当然，尽管2013年合同属于效力待定的合同，不影响国凯物业继续为小区提供物业服务。这是因为，建设单位与国凯物业签订的前期物业服务合同，未解除或未被认定为“无效”之前，国凯物业依然可以参照前期物业服务合同继续为小区提供物业服务，事实上，近20年来，亦是国凯物业在为该小区提供物业服务。因此，并不能因为2013年合同属于效力待定的合同，则否定国凯物业提供的服务以及收取物业服务费的权利。

四、2013年合同的对第四届业委会是否有约束力

第一，2013年合同如果得到了业主大会的追认，则符合《民法典》第143条的规定，根据《民法典》第119条的规定，基于合同相对性原理，尽管是第三界业委会签订的，依然对第四届业委会有约束力。

第二，2013年合同如果未得到业主大会的追认，则不符合《民法典》第143条的规定，对第四届业委会无约束力。

同样的，本案中，2013年合同是在原《物权法》实施之后签订的物业服务合同，且根据案情披露信息，显然未得到业主大会追认，故2013年合同对第四届业委会无约束力。

五、物业服务合同不可能是“万年合同”

本案中实际上存在两个合同：

第一，“20年前合同”属于前期物业服务合同。

根据《民法典》第九百四十条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

即只要第四届业主委员会与新的物业服务人签订物业服务合同并生效，则“20年前合同”终止。

第二，2013年合同，前面已经讨论，属于效力待定合同。如果此次第四届业主委员会召开业主大会，同意继续与国凯物业签订物业服务合同的，视为对2013年合同的追认，则2013年合同成立并生效，并非2022年签订的合同。

但业主提到的“万年合同”是不存在的，即使2013年合同经过业主大会追认成立并生效，也需要符合《民法典》第九百四十七条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”

第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

故根据《民法典》的规定，存在如下时间期限的合同：

第一，依据合同约定服务期限的合同。如果在约定的服务期限尚未截至时，物业服务人不同意续聘即需要解除物业服务合同的，则需要“在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会”，另有约定的除外。

第二，不定期物业服务合同。如果在约定的服务期限尚截至时，业主未续聘或另聘物业服务人的，物业服务人继续提供服务的，则属于不定期物业服务合同。业主大会或业主委员会、物业服务人可随时解除，但需提前60日通知对方。

六、结束语

本案中，业主委员会有权通过召开业主大会续聘或另聘物业服务人，并不存在物业服务人认为的“按照原来的约定，应视为合同自动延续”，物业服务人所认为的自动延续合同，属于效力待定合同，当然也不存在业主认为的“万年合同”。

如果第四届业主委员会通过召开业主大会续聘国凯物业，则是对2013年合同的追认，该2013年合同合法有效，其生效的时间并非2022年，而是2013年；

如果第四届业主委员会通过召开业主大会另聘物业服务人，则20年前合同（前期物业服务合同）终止。但结合《民法典》业主委员会应提前通知物业服务人，应给予物业服务人合理的期限退出小区。

业主能否解除物业服务合同 第5篇

业主没有权利单方面解除物业服务合同。业主可以通过业主委员会进行投票要求撤免现在的物业公司，重新聘请新的物业公司。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《民法典》第九百四十六条

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。关于业主行使单方解除权可能造成的损失，物业服务人完全可以根据本条第二款的规定另行主张，但不得以此为由阻却业主单方解除权的行使。

业主能否解除物业服务合同 第6篇

法律快车提醒您，业主不交物业费，物业公司一般会先通知缴纳。经过催缴，业主仍然不交纳物业费，物业公司可以采取提起诉讼的方式解决。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主能否解除物业服务合同 第7篇

业主应当提前六十日书面通知物业服务人。根据《民法典》第五百六十五条的规定，当事人通过通知产生解除合同的效力，对方有异议的可以通过诉讼或仲裁程序进行救济。物业服务的持续性、复杂性等特点，客观上要求业主提前较长的时间通知物业公司。提前通知的作用在于合同解除的情况下给予物业服务人必要的准备时间以便安排合同解除后的交接事宜，另外也提供了确定合同解除时间的基准日期。当然，为充分尊重当事人意思自治、契约自由，《民法典》还规定合同对通知期限另有约定的不受六十日的限制。

业主能否解除物业服务合同 第8篇

1、双方协商解除合同;

2、当事人在合同中约定了解除事由;

3、因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

4、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;其他法定情形。

《民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。